物业管理业营改增问题梳理与政策解读（续）

作者上期在本刊曾就部分物业管理企业纳税人在营改增实务操作中遇到的部分疑难问题进行初步梳理，并汇集了部分省市税务部门以及国税总局有针对性地政策释惑供纳税人参考。
由于物业管理是一个包罗万象的行业，甚至有些服务已经涉入餐饮、宾馆、旅游、医疗、金融等业务深水区，逐渐囊括了公民从出生到死亡的所有需求服务，而税收则是相对滞后的，政策更是概括性的，税收法规条文不可能与生活中每项具体涉税行为一一对接，因此，我们需要提高税收遵从度，筑好税收风险防火墙，争取税收利益最大化。需要特别指出的是，在税收实务操作中仍然应以税务总局的正式答复或已经出台的文件规定为准。
一、营改增政策解读
问题：收取自来水费的税收政策对于其他企业是否适用？
解读：此项最新规定不局限于物业管理公司称谓的纳税人，凡提供物业管理服务业务收取自来水水费的纳税人均适用。按照规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除纳税人支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。
问题：物业管理收取的污水处理费如何进行税务处理？
解读：污水处理费属于政府非税收入，全额上缴地方国库，纳入预算管理，实行专款专用。根据相关法规，我国目前对各级政府及主管部门委托自来水厂（公司）随水费收取的污水处埋费，免征增值税。需要注意的是，还有一条容易被忽略的税收规定：物业公司随自来水费一并收取的污水处理费，向客户开具发票并且在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额的，不得免征增值税；未在“货物或应税劳务、服务名称”、“金额栏”填开污水处理费及其金额，仅在备注栏注明的除外。
问题：某物业公司承包了一处绿化带景观工程，分包给境外的企业施工，如何进行税务处理？
解读：按照我国现行税法，将工程分包给境外的企业施工，物业公司应履行税收代扣代缴义务。其次，根据营改增试点规定，物业公司作为扣缴义务人需要按照适用税率计算应扣缴税额，不适用简易征收方法。
问题：一般纳税人物业公司在营改增后为建筑工程老项目提供修缮服务，能否选择简易计税方法？
解读：根据营改增试点规定，一般纳税人为建筑工程老项目提供的包括修缮服务在内的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业，属于修缮服务。
问题：某物业公司属于一般纳税人，兼营出租集装箱用于住宿，按照什么税目纳税？
解读：出租集装箱用于住宿，实质上就是提供集装箱的使用权并收取费用的经营活动，属于经营租赁服务。另根据《固定资产分类与代码》（GB/T14885-1994）集装箱属于输送设备。所以出租集装箱用于住宿属于有形动产租赁，税率为17%。
问题：某物业公司出租房屋已收取订金，后由于承租方违约，租赁合同未履行，订金予以没收，请问没收的订金是否要缴纳增值税？
解读：根据营改增试点的规定，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。因租赁合同未实际履行，你公司收取的违约金不属于发生应税行为而取得的价款和价外费用，属于营业外收入，不征收增值税。
 
问题：物业公司将闲置场地出租给银行放置ATM机，是否适用简易计税方法？
解读：场地出租给银行放置ATM机，属于提供不动产经营租赁，一般纳税人出租其营改增试点前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法。
问题：车库等不动产被政府征收，公司取得的拆迁补偿款如何进行税务处理？
解读：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权（包括土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物）归还给土地所有者的情形免征增值税。除此情形外，纳税人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费按照销售不动产纳税。
问题：物业公司每到年底会对被服务的优质客户赠送金额大小不等的礼品，如何进行税务处理？
解读：赠送客户的礼品如果单独作价核算，则按销售处理，不属于视同销售；如果物业公司无偿赠送给客户，应属于视同销售行为。纳税人购进礼品取得的进项税额符合政策规定可抵扣的，允许从应纳税额中抵扣。
问题：企业给职工购买的商业保险可以抵扣增值税吗？
解读：根据营改增试点规定，如果该商业保险和企业的实际生产经营有关，不属于集体福利性质的可以抵扣进项税额。
问题：如何区分“劳务派遣”与“业务承包”？比如，保洁公司承接保洁业务后，派遣固定人员到服务单位从事保洁服务，并接受服务单位的管理并为其工作，能否按劳务派遣选择差额纳税？
解读：劳务派遣公司提供的服务，有的属于劳务派遣服务，有的属于整体业务承包服务。按照我国的相关规定，劳务派遣服务，是指劳务派遣公司为了满足用工单位对于各类灵活用工的需求，将员工派遣至用工单位，接受用工单位管理并为其工作的服务。符合政策规定的劳务派遣服务允许选择差额征税，简易征收方式。另外，根据《劳务派遣暂行规定》，用工单位只能在临时性、辅助性或者替代性的工作岗位上使用被派遣劳动者，使用的被派遣劳动者数量不得超过其用工总量的10%。被派遣人员要接受用工单位管理，法律责任适用劳动合同法。业务承包，是指劳务派遣公司以合同或协议形式，与用工单位签订契约，承包某项业务，双方法律责任适用《合同法》。
问题：安保服务按照什么项目缴纳增值税？
解读：符合规定条件的正规安保服务公司提供的安保服务可以比照劳务派遣服务缴纳增值税（可以适用差额扣除征税政策）。
问题：目前我单位劳务派遣服务选择按差额简易计税方法，是否可分不同的项目适用？
解读：纳税人提供劳务派遣服务不得按项目选择计税方法，应按照其发生的应税行为选择适用的计税方法，一经选择，在税务机关备案后，36个月内不得变更。
问题：一般纳税人在税改之前开具的营业税发票需要冲红重开，如果缴纳增值税，可以开具增值税专用发票吗？
解读：营改增纳税人对原先开具的营业税发票进行冲红重开没有改变销售方的纳税义务时间，仍属于征收营业税范围，只能按规定开具增值税普通发票，不能开具增值税专用发票。
问题：物业公司向我单位大楼开具物业费发票，由于我单位将部分房产转租其他单位，该物业费承租方支付的物业费用，我公司向承租方收取后一并支付。现承租方要求我公司向其开具发票，我单位可否向承租方开具物业项目发票？
解读：根据营改增试点规定，将部分房产转租给其他单位而另外向承租单位收取物业费的行为，属于转售物业服务，可以开具增值税发票。
二、营改增后物业管理企业应把握的节税要点
 
物业管理属于综合服务业，业务项目几乎涵盖了增值税的所有税目。物业公司既有纯服务也有商品经销、修理修配；既有房屋（店辅）出租也有休闲娱乐、商务代理、体育健身等等，这些项目可能会因应税行为的差异而适用不同的税率，这是其一。
其次，业务兼营与混合销售行为的正确划分（或财务定位）对物业管理企业税负也会产生一定影响。仅从目前物业公司的管理业务来看，适用的税率大体有：3%（自来水费等）、6%（卫生绿化环境维护、经纪代理服务、文化体育服务）、11%（不动产租赁服务、对外提供停车服务）、17%（货物销售与修理修配业务）。按照税务筹划师开出的节税药方，物业企业在综合项目服务上，一定要让低税率的服务占主导地位引导高税率的服务，这样就会让混合销售适用低税率，比如在社区中的游泳池内销售货物，可适用文化体育服务6%较低税率；反之，可能将面对货物销售税目下17%的高税率。
其三，营改增后，物业公司还会面临不同类型纳税人的选择——一般纳税人或小规模纳税人，选择的结果对企业税负乃至企业市场定位都会产生较大影响。按照规定，营改增后，物业公司连续12个月销售服务金额超过500万元的，应当向主管税务机关办理增值税一般纳税人资格登记。应当登记而未登记、按照规定时限内未及时纠正的，则按增值税适用税率征税，并且不得抵扣进项税额。但符合规定情形的，达到标准的也不一定非要“强制性”登记为增值税一般纳税人。这是纳税人的“选择权”：可以选择按一般纳税人纳税，也可以选择按小规模纳税人，但需要将选择结果向主管税务机关办理相关备案手续。比如，按照目前的规定，兼有销售货物、提供加工修理修配劳务以及应税服务，且不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。不过，年应税销售额没有超过一般纳税人标准的，只要会计核算健全能够提供准确税务资料的，符合相关规定要求的，也可以选择按照增值税一般纳税人纳税。
纳税人类型选择是物业公司在营改增后最需要引起注意的财务筹划起点。物业管理服务面对的客户既有个人（家庭），也有单位（企业），收据、正规普通发票以及增值税专用发票视不同的客户群体各有需求。
营改增试点扩大后，企业为力求增值税抵税链条的完整，一般都会要求但凡涉及缴费项目都要取得物业公司开具的合规纳税发票（营改增后主要为增值税专用发票），这是物业管理营改增后一个重要观察维度。如果单纯从税收筹划的角度，简单算一下，一般而言，如果企业的税负率（当期应纳增值税占当期应税销售收入的比例）大于征收率，选择小规模纳税人好一些；反之，如果税负率小于征收率，最好申请一般纳税人。
作为物业管理服务而言，另一个关键因素需要顾及企业的业务特点和未来的市场定位。不同的物业环境，不同的物业服务，面对的税收风险不同，选择好纳税人类型就很关键了。如果物业服务对象多为增值税一般纳税人（比如对客户的服务大多限于公寓、商业、物流等业务），肯定要选择一般纳税人。固然，其中还需注意，物业经营的业务必须属于可抵扣的项目，营改增后企业客户大多要求取得增值税抵扣凭证，除非进行价格折让。而小规模纳税人由于不能自行开具增值税专用发票（普通增值税发票除外），如客户需要只能到税务机关代开增值税专用发票，可能从面子到经营都不太招市场待见。