一个物业公司成功发展的必经之路

　  随着经济的发展，房地产成为经济发展的领头羊，面对各种各样的业主以及时间的重要性，物业公司营运而生。
   如何做好物业服务对于物业公司来说是至关重要的。
   我想尤为重要的就是态度，如果我们把我们业主的家当成自己的家来保洁，我想一定会达到客户满意的程度，无论做什么事，好的态度决定好的结果，工作不分高低贵贱，不应存在抱怨的心理，应以积极的心，来面对一切。
   对于物业公司本身我们也应该好好的对待我们的员工，合理的规章制度是企业长久发展的必经之路，无论做什么让我们的心里有一个标准。
我国物业管理立法应采取的模式
(一)现代各国物业管理立法模式的比较
各国关于物业管理的立法模式,共有四类:
1.民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117条至1139条有下列规定:建筑物共同部分之范围,共有人对共同所有物之权利,共同部分之不可分割性;共用部分之变更,共同所有建筑物的部分设置,费用之分担,楼梯之维护与重建;天花板、地下室、地板的维护与整修;日光浴室之排他使用;建筑顶楼之建筑;建筑物全毁或者部分损毁;管理人的选任与解任,管理人之职务,管理人的代表权;关于分层住宅所有人(区分所有权人)不赞同时之提起诉讼;管理人之处置,分层住宅所有人引起之费用;分层住宅所有人会议的权限,分层住宅所有人会议之组织的决议的效力,分层住宅所有人会议人异议;分层住宅所有人间之规约,共同所有法则之准用。
民法模式的优劣十分明显。其最大的优点在于以民事基本法形式确立了物业管理法律制度,将物业管理纳入民商法的整体调整范围,使民法典更加丰满和完善。其缺点是无法详尽物业管理的诸项制度,使法律的操作性削弱,难以发挥作为法律的价值功能。鉴于此,学者多认为此种模式弊大于利,不足为取,立法例上,采此种模式的为个别国家。
2.住宅法模式。此种模式主要为现今英美法系的英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、印度等国所采取。指的是制定一部住宅法对所有类型住宅的所有、租赁等法律关系进行专门调整,而把物业管理作为其中一部加以规定。如英国于1957年制定的《住宅法》的第三部分对区分所有建筑物之管理规定为多头管理体制,住宅管理机关为房主管理当局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司,符合1960年慈善团体法的信托组织;都市发展公司及威尔士乡村发展理事会。此种模式的优点大概如民法模式。其缺点主要是将物业管理局限于住宅,非住宅物业则无法律调整,与日益发展的物业管理不相适应。笔者认为此种模式亦不足采。
3.建筑物区分所有权法模式。此种模式以德国、日本、法国等国为代表,指专门制定建筑物区分所有权法,其中设专章或专节对物业管理进行调整。如1962年4月4日日本颁布《有关建筑物区分所有权之法律》,后于1979年和1983年两次修订。修订后的日本建筑物区分所有权法的第一章第四节为“管理人”,内容包括:管理人的选任和解任、管理人的权限、管理所有、委托规定的准用及区分所有权人的责任等;第五节为“规约及集会”,内容包括:规约事项、规约的设定、变更及废止、依公证书设定规约、规约的保管及阅览、关于集会的召集、决议事项的限制、表决权等等;第六节为“管理团体法人”。内容包括:管理团体法人之成立、名称、管理团体法人之理事、监事、监事的代表权、管理团体法人事务的执行等等。
这种模式将物业管理法律作为建筑物区分所有权的三大要素之一加以规定,揭示了物业管理法律关系与建筑物区分所有权的内在联系,对于明确物业管理中各当事人的法律地位具有重大意义。且从民法模式到住宅法模式再到建筑物区分所有权法模式,对物业管理法律关系进行规制的法律层次愈来愈专业化而内容愈来愈具体和完整,符合历史发展逻辑,因此,此种模式为现代大陆法系绝大多数国家所采纳。
4.物业管理法模式。此种模式以我国香港和台湾地区为代表,指专设物业管理法,统一规制物业管理法律关系。如台湾在1987年6月拟订出《高楼住宅管理维护法》(草案),该草案是对物业管理进行专门规定的法律,虽未正式通过,但代表了台湾地区对物业管理立法模式的选择;1992年台湾内政部公布了《公寓大厦及社区安全管理办法》,是从治安目的出发,对物业进行管理的专门法律。香港于1970年制定《多层大厦(业主立案法团)条例》,该条例也是对物业管理进行专门的立法。主要内容包括三部分;关于公共契约、关于多层建筑物业主立案法团和关于管理委员会。我国建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例》系采此种模式。
这种立法模式将物业管理法律关系从区分所有权法中独立出来,集中规定,具有显著的特色。从历史上看,此种立法模式为关于物业管理立法的最新模式。其关于物业管理的立法带有一定的人法因素,为其它模式的立法所不具备,具有较大的优越性,更符合物业管理的目的。